TARGETonline
  • Cover story
  • Trends
  • Leaders
  • Stauts
 
 
Traieste business
 
Membri
Utilizator:
 
Parola:
 
 
 
cursuri valutare
USDurcare 2.8986 RON
EUROurcare 3.6382 RON
din data de 26 Iun 2006
indici bursieri
BETscadere 6552.03
RASDAQscadere 1761.79
ZFscadere 4312.74
din data de 26 Iun 2006
TARGETonline
TARGETonline
 
PubliMedia
>
TARGET » Cash Flow » Rentierii de cariera
 
 
 
IMOBILIARE

Rentierii de cariera

Autor: Alexandru Cerchez | Data: 28 Mai 2006
 
George Prelea
George Prelea
 
Uitati de bluechip-uri si de milioanele de euro investiti in fonduri mutuale! Pretul petrolului atinge record dupa record, aurul a ajuns la aproape 60 de lei gramul, maximul ultimilor 25 de ani, iar potentialul unor cresteri ulterioare s-a redus simtitor. Tendinta anului printre intreprinzatorii romani sunt apartamentele pentru segmentul mediu al pietei. Nu, nu pentru locuit! Pentru investitii imobiliare cu un randament ce poate depasi 20% in euro intr-un an.
 
MAI SCUMP NU ESTE MAI PROFITABIL
"Cumpara cea mai ieftina casa pe cea mai frumoasa strada. Acesta este principiul cu care trebuie sa incepi in afacerile imobiliare. Se aplica si in cazul terenurilor. De fapt, este un principiu care se poate aplica in cazul tuturor proprietatilor", explica George Prelea, unul dintre cei mai puternici investitori in real estate de pe piata romaneasca.

Intors in Romania dupa ce a trait 45 de ani in Australia, Prelea si-a fondat propria companie, South Pacific Group, impreuna cu fiul sau Andrew si cu un fost bancher - Richard Garner - si a inceput sa investeasca puternic in proiecte rezidentiale pentru segmentul de mijloc. Compania sa s-a implicat in patru ansambluri rezidentiale in zona de nord a Capitalei ce necesita investitii de peste 100 de milioane de euro.

Casele de lux nu mai sunt la moda printre dezvoltatori, crede el. "Daca as incepe din nou si as avea doar 1 milion de euro, probabil ca as cumpara apartamente destinate segmentului mediu al pietei dupa care le-as inchiria. Nivelul chiriilor este foarte ridicat si as obtine un randament de trei ori mai mare decat al unui depozit bancar", spune Prelea.

Depozitele bancare la termen in euro sunt remunerate cu dobanzi care nu depasesc in general 4% pe an.

PRIMUL MILION
Achizitionarea imobilelor rezidentiale urmata de inchirierea lor constituie una din cele mai elementare modalitati de a face bani din afaceri imobiliare. Acest gen de afacere a creat chiar o categorie aparte de investitori romani, aceea a "proprietarilor de cariera", care nu se implica in dezvoltarea proiectelor imobiliare, ci cumpara dupa care inchiriaza imobilele respective.

Seful South Pacific se contrazice insa cateva momente mai tarziu si afirma ca situatia de pe piata imobiliara este una temporara, iar investitiile speculative nu pot oferi randamente bune pe o perioada mai lunga de timp. Ecartul dintre preturile de achizitie si chiriile pe care le suporta piata nu va mai putea fi mentinut pe termen lung. Solutia? Dezvoltarea de la zero a apartamentelor si vanzarea sau inchirierea lor.

Cu 1 milion de euro pot fi construite imobile a caror suprafata poate depasi 1.200 de metri patrati, intr-o zona rezidentiala consacrata. Asta inseamna ori un bloc cu 10-15 apartamente de dimensiuni medii ori un mini-ansamblu de case. Ultima varianta se poate dovedi mai profitabila, in conditiile in care investitorul cumpara terenul aferent cartierului si il revinde la un pret mai mare, obtinand astfel o a doua sursa de valoare adaugata pentru investitia sa.

PUNCTUL ZERO
Dezvoltarea unui proiect rezidential de la zero este o investitie mai rentabila decat cumpararea si vanzarea unui apartament, deoarece nu depinde integral de fluctuatiile de pret din piata. Imobilele rezidentiale pentru segmentul mediu al pietei sunt si alegerea Monicai Cotenescu, director de marketing al dezvoltatorului imobiliar RCC Group, pentru lichiditati de 1 milion de euro. Dupa ce a lucrat mai multi ani in vanzari in cadrul unui alt dezvoltator imobiliar puternic de pe piata romaneasca, Impact, ea spune ca experienta acumulata ii permite acum sa perceapa in cele mai mici amanunte ce cauta un potential client. Si clientii cauta apartamente pentru segmentul mediu, spune ea.

"Cea mai eficienta metoda de dezvoltare a unui proiect rezidential din punct de vedere al investitorului este livrarea imobilului "la rosu". Marja obtinuta in cazul vanzarii unui proiect fara finisajele finale este superioara oricarei alte forme de livrare pe piata", este de parere Cotenescu. Biroul sau, amplasat intr-un imobil din materiale prefabricate amplasat chiar la baza macaralelor care lucreaza la un proiect de 3 blocuri in valoare de 10 milioane de euro in zona de sud a Bucurestiului, este plin cu machete de blocuri si schite ale proiectului. "Finalizarea proiectului urmata de inchiriere poate genera 10% pe an in euro, iar vanzarea aduce chiar peste 20% in euro", explica directorul de marketing al RCC Group.

PRETUL CORECT
George Prelea este de cealalta parte a baricadei si spune ca livrarea la cheie a locuintelor vinde mai repede proiectele rezidentiale. El este mai circumspect in ceea ce priveste rata de profitabilitate obtinuta de investitiile in case si apartamente, care difera substantial in functie de segmentul pe care sunt pozitionate. "Cred ca o marja de 10% in termeni reali nu poate fi atinsa daca dezvoltatorii aleg varianta materialelor de constructii ieftine si de calitate mai slaba pentru a impinge in jos costurile finale de livrare pe piata", explica el.

Prelea merge si mai departe si avanseaza o valoare considerata optima a intervalului de pret final unde se inregistreaza cea mai ridicata cerere de pe piata: 900-1.000 euro/metru patrat construit.

TERENUL SI UTILITATILE
Toate deciziile de a investi in imobile rezidentiale pornesc cu un teren. De preferat in apropierea utilitatilor si cu un plan urbanistic zonal (PUZ) deja finalizat. "Partea proasta cu lipsa utilitatilor este ca investitiile aferente nu pot fi recuperate in pretul final. O investitie privata a dezvoltatorului in utilitati asigura in schimb vanzarea rapida a proiectului respectiv, fapt ce imbunatateste fluxul de numerar al companiei investitoare", spune seful South Pacific.

Momentul pentru livrarea pe piata imobiliara a proiectelor cu preturi medii este oportun si prin prisma faptului ca promovarea ansamblurilor rezidentiale in ultimii ani se facea la preturi care nu includeau spatiile comune sau terenul din jurul imobilelor, uneori nici chiar terasele. Aproape fara exceptie, la pretul anuntat de brokerii de real estate se adaugau de fiecare data 3-400 euro/metru patrat.

FINANTAREA
Si cum suma de 1 milion de euro aruncata in discutie de Target este probabil insuficienta pentru ambitiile dezvoltatorilor locali, problemele adevarate incep odata cu identificarea si incheierea unor contracte cu finantatorii. Inexistenta unei legislatii in ceea ce priveste bancile ipotecare pe piata romaneasca intarzie cu luni sau chiar ani livrarea pe piata a proiectelor imobiliare.

"Norocul nostru este ca avem un fost bancher in companie (Richard Garner - n.r.) si am reusit sa atragem finantari si de pe pietele externe", afirma evaziv seful South Pacific. "Developerii imobiliari se lovesc de faptul ca bancile nu pot pune ipoteci pe bunurile viitoare, asa cum se intampla pe pietele externe. Pentru a demara un proiect rezidential trebuie intai sa cumperi terenul necesar si sa-l ipotechezi in favoarea unei banci, dupa care sa-ti finantezi constructia", arata Cotenescu.

Apartamentele pot fi vandute mult mai usor daca investitorul asigura impreuna cu o banca si o schema de finantare. Asta a facut si romano-australianul, care spune ca astfel si-a imbunatatit simtitor timpul de recuperare a investitiei. Alexandru.Cerchez@TARGETonline.ro
 
 Print  e-mail RSS feed  RSS feed